Brasileiros desmistificam e lucram com o cobiçado e exclusivo mercado de “built-to-suit net lease” nos EUA

Residente nos Estados Unidos desde 1996, o empresário Bruno Duarte decidiu deixar, em 2010, a prestigiada posição que tinha no banco de investimentos Morgan Stanley. Em meio à crise hipotecária americana, arriscou-se no mercado de casas populares sobreendividadas e retomadas por bancos. Iniciou com capital próprio, e através de parcerias com alguns ex-clientes e amigos, no modelo de compressão de taxa fazendo a reforma dos ativos, aluguel (na maioria das vezes para o programa Section 8 do governo americano) e em seguida a venda imediata das propriedades geralmente realizadas em grupos para os grandes fundos compradores, tais como Blackstone e Starwood.

“No início praticamente não havia competição, mas, após alguns anos, não apenas os grandes “players”, mas também investidores particulares começaram a saturar o mercado. O risco-retorno ficou desinteressante, além da dificuldade cada vez maior em encontrar bons estoques de casas”, disse Bruno.

Fascinado pelo segmento comercial do modelo “triple-net”, no qual o locatário é responsável pelas despesas operacionais do imóvel (impostos, manutenção e seguro), Bruno aprofundou-se no tema quando notou uma alta demanda de brasileiros, e demais investidores internacionais, por este tipo de ativo. Destacam-se neste segmento, por exemplo, redes de farmácias como Walgreens ou lanchonetes como Burger King e Starbucks até as grandes redes de supermercado. No entanto, estes ativos eram negociados através de relações com corretores locais e com os preços já à nível máximo de mercado.

Bruno Duarte e Alexandre Preuss – Alliance. Foto Divulgação

Bruno então iniciou contatos com incorporadores locais de menor porte e participou de “trade-shows” especializados: “Eu pensei, alguém está por trás fazendo todo este trabalho de desenvolvimento do ativo e certamente obtendo um “spread” interessante entre o custo total de construção e valor de venda”. Enxergando uma excelente oportunidade e com bastante semelhança ao modelo de compressão de taxa no segmento de casas populares, Bruno iniciou a plataforma em 2016 voltada para clientes “ultra-high” que já tinham investimentos alternativos no exterior: nasce a Alliance Capital, com sede em Miami, estado da Florida.

Tradicionalmente, o investimento neste tipo de ativos comerciais “triple-net” estava fora do alcance para a maioria dos investidores devido ao alto custo e às complexidades associadas ao negócio. A Alliance teve início com o objetivo de reduzir essas barreiras de entrada através do desenvolvimento de uma plataforma escalonável e “turn-key” para investir na aquisição e venda de projetos “built-to-suit” com marcas reconhecidas nacionalmente nos principais mercados dos Estados Unidos.

O sócio Alexandre Preuss veio no segundo ano de operação da Alliance, em 2017, dado o grande potencial de ganho de escala neste segmento. Alexandre, com larga experiência em grandes gestoras no Brasil e focado na estruturação, captação de recursos e relação com investidores, sempre enxergou uma alta demanda para investimentos imobiliários atrelados à contratos de longo-prazo nos EUA por parte de investidores brasileiros. “Estes investidores buscam diversificação em moeda forte, em um país com segurança jurídica e em um mercado imobiliário maduro e transparente”, disse Alexandre.

Já no primeiro fundo, após trabalharem juntos no modelo inicial de “club deal”, foram captados US﹩25 milhões, ou metade do tamanho almejado, por conta da pandemia. “Resulta que perdemos alguns compromissos de aporte importantes, dado que iniciamos o nosso “roadshow” logo no início da pandemia e quando o ambiente foi se deteriorando ao longo dos meses os investidores começaram a ficar bastante assustados e decidiram postergar ou diminuir os aportes devido aos “lockdowns” e toda incerteza em torno desta situação”, complementa Alexandre.

O modelo de negócios consiste no desenvolvimento e construção “built-to-suit” de imóveis comerciais do estilo “triple-net” os quais já possuem contrato de aluguel de longo-prazo, geralmente 15 ou 20 anos, com grandes marcas americanas nacionalmente reconhecidas. Estes contratos são firmados antes mesmo do início da construção e os ativos são imediatamente colocados à venda no mercado varejo, o qual tem uma enorme liquidez.

“Em nosso “underwriting” buscamos alcançar ao menos 150bps de compressão entre o custo total da obra e o valor da venda. O objetivo principal sempre foi a criação de valor imediato através da incorporação ao invés da aquisição do ativo já pronto e, portanto, não apenas ficarmos dependentes de futura apreciação do mercado”, disse Bruno. O ciclo total do investimento entre a aquisição, construção e venda é bastante curto em aproximadamente apenas 24 meses.

O primeiro fundo da Alliance é composto por uma carteira de 42 ativos espalhados por 8 localizações geográficas nos EUA, diversificado entre mais de 10 marcas e em 10 setores diferentes. O fundo já fez a saída de alguns ativos como: duas lojas Dollar General e um posto de gasolina Shell, os quais renderam uma taxa interna de retorno média de 54% em dólares – incluindo os dividendos de operação com aluguel de certos ativos. Além disto possuem diversos outros ativos recém-construídos já sob contrato de venda. “É claro que nem todos os “deals” têm essa rentabilidade, mas miramos as oportunidades que tenham um caminho claro de atingirmos ao menos 25% de TIR. Além disto, o nosso modelo inicial, que era o investimento em negócios basicamente à prova de recessão, após a pandemia fomos um passo adiante e estendemos o nosso foco para negócios realmente do tipo essencial”, completou Alexandre.

Com um aporte mínimo de US﹩250 mil, a Alliance Capital recentemente lançou o segundo fundo de desenvolvimento, o qual deverá chegar a US﹩100 milhões de “equity” em aportes oferecendo um retorno preferencial de 15% para o investidor, além de participação de 50% do lucro de cada operação. Igualmente ao seu antecessor, o novo fundo tem um foco em ativos à prova de recessão e também de negócios considerados essenciais (tais como redes de supermercados, centros médicos, lojas Dollar General e lanchonetes que tenham “drive-through”).

“Ao longo do ano de 2020, o qual foi bastante desafiador para o comércio em geral, pudemos constatar que nossos ativos permaneceram bastante estáveis com diversas marcas inclusive obtendo uma performance ainda melhor durante a pandemia”, explica Alexandre.

Bruno complementa: “Investidores brasileiros de modo geral não tem acesso a grandes incorporadores americanos ou mesmo uma estrutura de eficiência fiscal robusta. Através desta nossa plataforma queremos nos tornar referência neste mercado de “net-lease” com toda a nossa capacidade de gestão e relações com renomados incorporadores com décadas de experiência neste segmento, assim também como grandes marcas nacionais”.

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