GARE11 compra complexo logístico frigorificado por R$ 155,9 milhões no RS

O GARE11, fundo imobiliário da Guardian Gestora, concluiu, em 2 de outubro de 2026, a aquisição do Complexo Logístico Nova Santa Rita, no Rio Grande do Sul, por R$ 155,9 milhões. A compra foi realizada por meio do Guardian Prime Log e adiciona ao portfólio um centro de distribuição frigorificado integralmente ocupado, às margens da BR-386, na região de Nova Santa Rita, próxima a Porto Alegre.

A operação reúne três elementos centrais para a leitura do negócio: renda contratada, exposição a locatários empresariais e possibilidade de ampliação física. O pagamento integral está previsto em até 18 meses. Segundo os termos divulgados, a rentabilidade corrente estimada é de 13,5% ao ano nos primeiros 60 meses e de 11,75% ao ano depois desse intervalo.

Compra combina ocupação integral e retorno estimado

Com 18.987 m² de área bruta locável, o empreendimento está 100% ocupado. A BRF responde por aproximadamente 45% da área locada, enquanto a Reiter Log ocupa aproximadamente 55%. A composição dá ao GARE11 entrada imediata em um ativo operacional, sem vacância na data da operação, mas também concentra toda a ocupação em duas empresas.

Essa combinação ajuda a explicar o peso atribuído à renda contratada e ocupação integral. A ausência de espaço vago reduz a necessidade inicial de preencher o complexo, ao passo que a divisão da área entre BRF e Reiter Log torna o acompanhamento dos dois contratos especialmente relevante para a estabilidade futura da receita imobiliária.

Contratos têm correção anual pelo IPCA

Os contratos de locação preveem correção anual pelo IPCA. Em uma estrutura voltada à geração de renda, esse mecanismo estabelece uma atualização periódica dos valores contratuais conforme o índice previsto. Isso não elimina riscos ligados à concentração dos ocupantes, mas cria uma regra objetiva para a revisão dos aluguéis ao longo da vigência.

Já a rentabilidade corrente estimada precisa ser interpretada dentro do cronograma anunciado. O patamar de 13,5% ao ano vale para os primeiros 60 meses e recua para 11,75% ao ano após esse período. Como o desembolso integral pode ocorrer em até 18 meses, prazo de pagamento e retorno estimado são componentes diferentes, embora relacionados, da mesma aquisição.

Expansão pode levar área a mais de 60 mil m²

Além da área atual, o Complexo Logístico Nova Santa Rita possui expansão aprovada de aproximadamente 13.900 m². O ativo também tem potencial construtivo para levar a área locável a mais de 60.000 m². A diferença entre a dimensão existente e o limite potencial coloca a expansão da área locável como uma frente relevante de valorização operacional do imóvel.

Há, contudo, uma distinção importante entre capacidade aprovada, potencial construtivo e espaço efetivamente entregue e ocupado. A expansão de aproximadamente 13.900 m² já aprovada oferece um caminho mais concreto de crescimento físico, enquanto a possibilidade de superar 60.000 m² representa um horizonte mais amplo. Nenhuma dessas referências, isoladamente, equivale a receita adicional contratada.

Para o fundo, o valor estratégico dessa opcionalidade está na chance de ampliar o mesmo ativo sem depender de uma nova aquisição para aumentar a metragem. A materialização desse potencial, porém, deverá ser analisada separadamente do retorno corrente, que foi estimado com base nos termos apresentados para a operação concluída.

Localização e contratos sustentam a tese imobiliária

A localização às margens da BR-386 insere o imóvel em Nova Santa Rita, na região próxima a Porto Alegre. Para um complexo de logística frigorificada no Rio Grande do Sul, a conexão rodoviária integra a própria leitura imobiliária do ativo, porque localização, ocupação e configuração operacional precisam ser avaliadas em conjunto. O dado objetivo da operação é que o empreendimento já funciona com toda a área locada pelas duas ocupantes.

Do ponto de vista do portfólio, a aquisição combina um imóvel em operação com uma reserva física de crescimento. A tese não depende apenas da futura ampliação, porque a ocupação atual e os contratos corrigidos pelo IPCA sustentam a estimativa de rentabilidade corrente apresentada. Ao mesmo tempo, a metragem aprovada e o potencial construtivo abrem espaço para uma etapa posterior, cuja contribuição econômica ainda não aparece quantificada.

O negócio também exige leitura disciplinada das métricas. O percentual de 13,5% ao ano é uma estimativa para período determinado, não uma taxa permanente, e a redução para 11,75% após 60 meses faz parte da condição anunciada. Da mesma forma, o retorno da operação imobiliária não deve ser confundido automaticamente com distribuição ao cotista, que depende do conjunto do fundo e de sua gestão.

A aquisição posiciona o GARE11 em um ativo frigorificado integralmente ocupado, com dois locatários, reajuste anual pelo IPCA e endereço no eixo da BR-386. O equilíbrio da operação estará na combinação entre a renda dos 18.987 m² existentes, o cronograma de pagamento de até 18 meses e a capacidade de transformar a expansão aprovada em área efetivamente locada, sem tratar o potencial de mais de 60.000 m² como resultado já realizado. Dados e números foram conferidos na fonte oficial BrFiis, reprodução estruturada do fato relevante.