Mercado imobiliário mantém força em 2026, mas juros e eleições devem ditar ritmo no segundo semestre

Crédito habitacional cresceu 23% no primeiro semestre e chegou a R$ 180,9 bilhões, enquanto vendas seguem resilientes em diferentes regiões do país. Para os próximos meses, trajetória da Selic, inflação, disponibilidade de financiamento e incerteza fiscal ligada às eleições de 2026 devem determinar a velocidade dos negócios.

O mercado imobiliário brasileiro chega à segunda metade de 2026 sustentado por uma combinação que, à primeira vista, parece contraditória: juros ainda elevados, mas crédito habitacional em expansão, vendas resistentes e bolsões de forte crescimento regional. O setor atravessou o primeiro semestre demonstrando capacidade de absorver parte das restrições impostas pela política monetária, embora os diferentes segmentos do mercado estejam reagindo de maneiras distintas.

Um dos números mais relevantes vem do financiamento. As concessões de crédito imobiliário alcançaram R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, crescimento de 23% na comparação anual, segundo dados divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Os números mostram que os juros elevados não foram suficientes para paralisar a demanda. Ao mesmo tempo, o segundo semestre adiciona uma variável importante ao cenário: as eleições gerais de outubro, que tendem a elevar a atenção de investidores, incorporadoras e compradores sobre política fiscal, inflação, câmbio e, principalmente, o ritmo de queda da Selic.

A eleição, isoladamente, dificilmente será capaz de interromper o mercado imobiliário. O ponto decisivo será a forma como o cenário político influenciará as expectativas econômicas — e, consequentemente, o custo do dinheiro.

Vendas resistem mesmo com juros elevados

Os indicadores nacionais disponíveis ao longo do primeiro semestre mostram um mercado ainda aquecido, embora sem crescimento uniforme.

No primeiro trimestre, foram comercializadas 110.722 unidades residenciais no Brasil, avanço de 4,1% em relação ao mesmo período de 2025, segundo os Indicadores Imobiliários Nacionais da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

O Valor Global de Vendas (VGV) chegou a R$ 65,9 bilhões, alta de 0,5% na comparação anual. Já os lançamentos recuaram: foram 97.802 unidades, queda de 4,9%, enquanto o Valor Global Lançado alcançou R$ 56,3 bilhões, retração de 13,5%. A oferta final terminou março em 350.891 imóveis.

A diferença entre vendas e lançamentos ajuda a explicar um aspecto importante do momento atual. Incorporadoras parecem mais seletivas na colocação de novos produtos no mercado, enquanto a demanda permanece capaz de absorver parte relevante do estoque existente.

Os números também evidenciam a força da habitação econômica. Dados da Abrainc/Fipe mostram que o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) permanece como um dos principais motores da atividade, beneficiado por condições de financiamento que reduzem sua exposição direta aos juros praticados no mercado tradicional.

O médio e alto padrão, por outro lado, enfrenta dinâmica diferente. Compradores desse segmento geralmente possuem maior capacidade financeira, mas também dispõem de alternativas de investimento. Com renda fixa oferecendo retornos elevados, a decisão de adquirir um imóvel para investimento passa a exigir maior expectativa de valorização, renda de aluguel ou algum diferencial relevante do ativo.

Crédito imobiliário surpreende e cresce 23%

Talvez o dado mais importante para compreender o primeiro semestre esteja no crédito.

Mesmo com a política monetária ainda restritiva, o financiamento imobiliário somou R$ 180,9 bilhões entre janeiro e junho, crescimento de 23% sobre o primeiro semestre anterior.

Parte dessa resistência pode ser explicada pela própria valorização dos imóveis e pelo aumento dos aluguéis em diversos mercados, fatores que ajudam algumas famílias a reconsiderar a relação entre permanecer no aluguel e financiar a casa própria.

O comportamento do crédito será, portanto, um dos principais indicadores a acompanhar até dezembro.

A perspectiva de redução gradual da Selic melhora o cenário, mas o custo do dinheiro continuará elevado. O Focus divulgado em 17 de agosto aponta expectativa de Selic em 13,75% ao final de 2026, ante os atuais 14%, enquanto a projeção para o IPCA deste ano está em 5,02% e a estimativa de crescimento do PIB permanece em 1,98%.

Isso significa que uma eventual flexibilização monetária tende a ocorrer de maneira gradual, sem necessariamente produzir uma queda imediata e proporcional das taxas cobradas no financiamento imobiliário.

Sudeste concentra mercado, mas regiões mostram velocidades diferentes

O desempenho regional também reforça a necessidade de evitar generalizações sobre o mercado imobiliário brasileiro.

No primeiro trimestre, o Sudeste respondeu por 50.005 dos 97.802 imóveis residenciais lançados no país, pouco mais da metade do total. O Nordeste registrou 19.789 unidades; o Sul, 18.083; o Centro-Oeste, 6.799; e o Norte, 3.126 unidades.

A trajetória, porém, foi bastante diferente entre as regiões. Na comparação com o primeiro trimestre de 2025, os lançamentos cresceram 38,3% no Centro-Oeste e 1,8% no Norte, enquanto recuaram 2,2% no Sudeste, 4,2% no Nordeste e 21,6% no Sul.

Mercados locais ajudam a mostrar essas diferenças.

Em Fortaleza e Região Metropolitana, por exemplo, as vendas imobiliárias movimentaram aproximadamente R$ 4,78 bilhões no primeiro semestre de 2026, contra R$ 3,652 bilhões no período comparável informado pela pesquisa regional. Foram comercializados 5.688 imóveis.

Em Manaus e Iranduba, o mercado movimentou R$ 1,445 bilhão em VGV no primeiro semestre, demonstrando que a expansão imobiliária não está restrita aos grandes mercados do Sudeste.

O Nordeste também apresenta forte participação da habitação econômica. No primeiro trimestre, foram vendidas 22.202 unidades residenciais na região, alta de 3%, e o Minha Casa, Minha Vida respondeu por aproximadamente 52% das vendas.

São Paulo continua funcionando como termômetro

Na maior cidade do país, os números continuam expressivos. Somente em maio, a capital paulista comercializou 9.993 imóveis residenciais novos e lançou 13.130 unidades. O VGV mensal alcançou R$ 5,7 bilhões.

No acumulado de 12 meses encerrado em maio, São Paulo contabilizou 114,8 mil unidades vendidas, com VGV de R$ 60,2 bilhões. No mesmo intervalo, foram lançadas 144,7 mil unidades, crescimento de 17% em relação ao período anterior.

A oferta disponível chegou a 88,8 mil imóveis, representando Valor Global da Oferta de R$ 66,4 bilhões.

Outro dado revela onde está grande parte da velocidade do mercado: imóveis entre 30 m² e 45 m² representaram 64% das vendas de maio, enquanto unidades de dois dormitórios responderam por 65% das comercializações.

São números que reforçam a importância dos produtos mais compactos e de menor tíquete, especialmente em grandes centros urbanos.

Mercado de luxo segue lógica diferente

No segmento de alto padrão e luxo, os juros exercem uma influência menos direta sobre a capacidade de compra, mas interferem na tomada de decisão.

O comprador de patrimônio elevado frequentemente não depende de financiamento tradicional. Ainda assim, compara o imóvel com outras classes de ativos e avalia liquidez, rentabilidade, preservação patrimonial e potencial de valorização.

Resultados corporativos recentes mostram que há demanda para produtos diferenciados. A JHSF, fortemente exposta ao segmento de alta renda, registrou receita líquida de R$ 935,3 milhões no segundo trimestre de 2026, avanço de 88,5% em um ano. O lucro líquido chegou a R$ 444,4 milhões, crescimento de 80,8%, enquanto o Ebitda ajustado avançou 103,3%, para R$ 502,6 milhões.

O desempenho de uma companhia não representa todo o mercado de luxo, mas evidencia a capacidade de ativos imobiliários diferenciados de continuar atraindo capital mesmo sob juros restritivos.

Eleições de 2026 entram definitivamente no radar

A partir de agosto, a eleição presidencial passa a ocupar espaço crescente nas decisões econômicas.

Para o mercado imobiliário, o risco eleitoral não deve ser interpretado simplesmente como uma paralisação das compras. O impacto mais relevante ocorre indiretamente.

Investidores passam a acompanhar com maior atenção as propostas econômicas, a trajetória das contas públicas e as perspectivas para dívida, inflação, câmbio e juros. Empresas também podem adiar decisões de investimento diante de maior incerteza sobre o ambiente econômico futuro.

No mercado imobiliário, isso tende a atingir principalmente projetos com ciclos longos, operações altamente alavancadas e compradores mais dependentes de financiamento.

O histórico brasileiro sugere, porém, que juros e disponibilidade de crédito possuem impacto estruturalmente maior sobre o setor do que o calendário eleitoral isoladamente.

Assim, mais importante do que tentar antecipar o resultado das urnas será observar como o mercado financeiro interpretará as perspectivas fiscais para 2027.

Segundo semestre pode ter mercado mais seletivo

O cenário para os próximos meses aponta menos para uma desaceleração generalizada e mais para um mercado de velocidades diferentes.

Habitação econômica tende a continuar sustentada pelo Minha Casa, Minha Vida. Imóveis compactos permanecem relevantes nos grandes centros. Mercados regionais com crescimento econômico, expansão populacional e oferta limitada podem continuar apresentando valorização. E o segmento de luxo deverá permanecer altamente seletivo, privilegiando localização, escassez e diferenciação.

Ao mesmo tempo, a manutenção da Selic em níveis elevados ainda funciona como freio para parte da classe média e do médio padrão.

Há ainda uma disputa direta pelo capital do investidor: enquanto aplicações financeiras continuarem oferecendo rentabilidades elevadas com elevada liquidez, imóveis adquiridos exclusivamente como investimento precisarão justificar a menor liquidez por meio de valorização, renda de aluguel ou características excepcionais.

A possível continuidade do ciclo de redução dos juros pode alterar gradualmente essa equação. O Banco Central tem novas reuniões do Copom previstas para setembro e novembro, tornando as próximas decisões particularmente relevantes para as expectativas do setor.

Conclusão: crédito e juros devem pesar mais que as urnas

Os primeiros meses de 2026 mostraram que o mercado imobiliário brasileiro conseguiu permanecer ativo mesmo diante de condições monetárias difíceis. As 110,7 mil unidades vendidas somente no primeiro trimestre, o VGV de R$ 65,9 bilhões e, principalmente, os R$ 180,9 bilhões em crédito imobiliário concedidos no primeiro semestre indicam uma demanda que continua presente.

Isso não significa, porém, que todos os segmentos seguirão a mesma trajetória.

O segundo semestre deverá aprofundar a segmentação do mercado. Produtos adequados à renda das famílias, imóveis bem localizados, empreendimentos beneficiados por programas habitacionais e ativos de alto padrão realmente diferenciados tendem a apresentar maior resistência.

As eleições acrescentam volatilidade e podem produzir períodos de espera, especialmente entre investidores e compradores de tíquete elevado. Mas a variável determinante continuará sendo econômica.

Se a inflação permitir que o Banco Central avance no processo de flexibilização monetária e o crédito habitacional mantiver sua expansão, o setor poderá entrar em 2027 em condições mais favoráveis. Caso o cenário fiscal pós-eleitoral pressione expectativas de inflação e juros futuros, o mercado poderá permanecer mais seletivo por um período prolongado.

Em outras palavras, as urnas terão importância para o mercado imobiliário principalmente pela maneira como afetarem juros, confiança e disponibilidade de capital. E é essa combinação — muito mais do que a eleição isoladamente — que deverá determinar quem continuará crescendo no segundo semestre de 2026.