Queda da Selic pode estimular crédito e destravar decisões no mercado imobiliário

Redução dos juros melhora as expectativas para o setor, mas efeito sobre as taxas de financiamento não deve ser imediato; mercado de alto padrão também pode ganhar liquidez

A redução da taxa Selic de 14,25% para 14% ao ano, anunciada pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central nesta quarta-feira, 5 de agosto, abre uma nova perspectiva para o mercado imobiliário brasileiro. Embora o corte de 0,25 ponto percentual ainda seja insuficiente para provocar uma queda expressiva e imediata nas prestações dos financiamentos, a continuidade do ciclo de flexibilização monetária pode estimular a demanda, melhorar as condições de crédito e destravar decisões de compra que vinham sendo adiadas.

A decisão do Copom foi unânime e representou o quarto corte consecutivo da taxa básica de juros. Desde março, quando a Selic estava em 15% ao ano, a redução acumulada chegou a 1 ponto percentual. O Banco Central, entretanto, não antecipou qual será sua decisão na próxima reunião e reforçou que os movimentos futuros dependerão da evolução da inflação, da atividade econômica, das expectativas e do cenário fiscal.

Para o setor imobiliário, a direção da política monetária é tão importante quanto o tamanho do corte anunciado. Isso ocorre porque a compra de um imóvel envolve planejamento de longo prazo, análise da renda familiar, disponibilidade de crédito e, principalmente, confiança em relação às condições futuras da economia.

Na avaliação de Déborah Luzzi, diretora executiva da Begold Grife Imobiliária, especializada no mercado de alto padrão, o primeiro efeito da queda da Selic deverá ser percebido sobre as expectativas dos consumidores.

“A redução de 0,25 ponto percentual, isoladamente, não transforma de maneira significativa a prestação de um financiamento imobiliário. O principal efeito inicial está na mudança de perspectiva. Quando o comprador percebe que o ciclo de juros está apontando para baixo, ele volta a fazer simulações, retoma visitas e começa a considerar decisões que estavam suspensas”, afirma Déborah.

Financiamento imobiliário não acompanha a Selic imediatamente

Apesar da relação entre a taxa básica de juros e o custo do crédito, a redução da Selic não significa que os bancos diminuirão automaticamente, na mesma proporção e no mesmo momento, as taxas cobradas nos financiamentos habitacionais.

As condições oferecidas ao comprador dependem de diferentes fatores, como o custo de captação das instituições financeiras, a disponibilidade de recursos da poupança, o uso de Letras de Crédito Imobiliário, o risco de inadimplência, o prazo da operação e o perfil financeiro do cliente.

Por esse motivo, o efeito mais relevante tende a ocorrer caso o Banco Central mantenha a trajetória de redução dos juros nas próximas reuniões. Um ciclo prolongado pode diminuir o custo de captação dos bancos, aumentar a concorrência entre as instituições e criar espaço para condições mais favoráveis ao consumidor.

O crédito imobiliário já apresenta sinais de expansão. Segundo dados divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, os financiamentos realizados com recursos da poupança somaram R$ 17,17 bilhões em maio de 2026. O volume cresceu 1,1% em relação a abril e 51,5% na comparação com maio do ano anterior.

Nos cinco primeiros meses de 2026, as concessões alcançaram R$ 76,5 bilhões, avanço de 23,9% em relação ao mesmo intervalo de 2025. Os dados consideram operações destinadas tanto à aquisição quanto à construção de imóveis.

A própria Abecip projeta crescimento de 16% no volume total de financiamento imobiliário em 2026, depois da expansão de 3% registrada em 2025. A previsão é que as concessões com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo avancem 15%, chegando a R$ 180 bilhões neste ano. Para as operações com recursos do FGTS, a estimativa é de crescimento de 5%, para R$ 145 bilhões.

Mais famílias podem recuperar capacidade de compra

A redução dos juros pode melhorar gradualmente a capacidade de compra das famílias. Com taxas menores, o consumidor consegue financiar um valor mais elevado mantendo uma prestação semelhante ou, alternativamente, reduzir o comprometimento mensal de renda para adquirir o mesmo imóvel.

Essa mudança é especialmente relevante para compradores que dependem do financiamento para concluir o negócio. Em muitas situações, pequenas variações nas taxas podem determinar se o cliente será aprovado pelo banco ou se a prestação ficará dentro do limite permitido para comprometimento da renda.

Na Caixa Econômica Federal, por exemplo, a parcela do financiamento habitacional pode comprometer até 30% da renda familiar bruta, e o prazo pode chegar a 35 anos. Dependendo da modalidade e do sistema de amortização, o banco informa que é possível financiar até 90% do valor do imóvel.

A Caixa atingiu em junho a marca de R$ 1 trilhão em sua carteira de crédito imobiliário. A instituição responde por aproximadamente 68% das operações do setor, e sua carteira habitacional cresceu mais de 14% em 12 meses, demonstrando a dimensão do financiamento imobiliário dentro da economia brasileira.

“A queda dos juros amplia o universo de compradores potenciais. Pessoas que antes não conseguiam aprovação ou consideravam a parcela incompatível com o orçamento podem voltar ao mercado. Para que isso aconteça de forma mais consistente, porém, será necessário observar uma redução continuada da Selic e, posteriormente, a transmissão desse movimento para as taxas bancárias”, explica a diretora executiva da Begold.

Mercado de alto padrão também pode ser beneficiado

No segmento de médio e alto padrão, o impacto da queda da Selic não se limita aos financiamentos. Parte significativa dos compradores possui recursos investidos e compara a aquisição de um imóvel com a rentabilidade oferecida pela renda fixa.

Quando a taxa básica de juros está elevada, aplicações conservadoras oferecem retornos atrativos, aumentando o custo de oportunidade da compra de imóveis. À medida que a Selic recua, a diferença de rentabilidade pode diminuir e estimular investidores a direcionar uma parcela maior do patrimônio para ativos reais.

O movimento, no entanto, tende a ser gradual. Com a Selic ainda em 14% ao ano, a renda fixa brasileira permanece bastante competitiva. Isso significa que o corte atual não deve provocar uma migração imediata e generalizada de recursos para o mercado imobiliário.

Para Déborah Luzzi, o efeito mais provável no alto padrão será o aumento da liquidez e a retomada de negociações por compradores que já tinham intenção de adquirir, mas aguardavam maior visibilidade econômica.

“No alto padrão, muitas compras não dependem exclusivamente do crédito bancário. O cliente analisa o custo de oportunidade de retirar o dinheiro de uma aplicação, avalia o potencial de valorização do imóvel e considera a segurança patrimonial. Uma trajetória consistente de queda dos juros pode reduzir a resistência para movimentar esses recursos e acelerar decisões que já estavam amadurecendo”, afirma.

Ela ressalta, entretanto, que a queda da Selic não torna qualquer propriedade automaticamente mais valorizada.

“O comprador de alto padrão continua muito seletivo. Localização, arquitetura, privacidade, segurança, qualidade construtiva e exclusividade permanecem determinantes. Os juros podem melhorar o ambiente de negociação, mas não substituem a necessidade de o imóvel apresentar atributos reais e uma precificação coerente”, acrescenta Déborah.

A retomada do financiamento para imóveis acima de R$ 2,25 milhões também amplia as possibilidades para esse público. Em março, a Caixa reabriu as contratações para aquisição individual de imóveis residenciais acima desse valor, dentro do Sistema Financeiro Imobiliário e com recursos da poupança. O banco não operava essa modalidade desde 2024.

Construtoras e incorporadoras podem ganhar fôlego

A continuidade da queda da Selic também pode beneficiar incorporadoras e construtoras. Juros menores tendem a reduzir o custo do capital utilizado para aquisição de terrenos, desenvolvimento de projetos, execução de obras e manutenção de estoques.

Além disso, um ambiente mais favorável ao financiamento dos compradores aumenta a velocidade de vendas e oferece maior previsibilidade para o lançamento de novos empreendimentos.

O mercado residencial chega a esse novo cenário com preços ainda em elevação. O Índice FipeZAP de Venda Residencial registrou alta de 0,45% em junho e acumulou valorização de 2,42% no primeiro semestre de 2026. Em 12 meses, a elevação média foi de 5,59% nas 56 cidades monitoradas, enquanto o preço médio anunciado chegou a R$ 9.853 por metro quadrado.

Os números mostram que o setor manteve valorização mesmo durante o período de juros elevados. Com a flexibilização monetária, existe potencial para aumento da demanda, embora o comportamento dos preços continue variando de acordo com a oferta, a localização, a renda da população e as características de cada mercado regional.

Queda não significa valorização automática

Especialistas do setor destacam que os efeitos da política monetária não serão iguais em todas as regiões do país. Mercados com oferta limitada, crescimento populacional, geração de emprego e infraestrutura consolidada podem responder mais rapidamente ao aumento da demanda.

Em cidades com excesso de imóveis disponíveis ou menor dinamismo econômico, a queda dos juros pode ter impacto mais moderado. Também não há garantia de que todos os bancos reduzirão suas taxas no mesmo ritmo.

“O mercado imobiliário brasileiro é formado por realidades muito diferentes. A redução da Selic melhora o cenário nacional, mas cada cidade, bairro e segmento responderá de uma forma. O comprador precisa analisar a qualidade do ativo e não tomar uma decisão apenas porque os juros começaram a cair”, orienta Déborah.

Para os proprietários, o novo ciclo pode representar maior número de visitas, aumento das propostas e redução do tempo necessário para concluir uma venda. Para os compradores, o momento pode abrir oportunidades de negociação antes que uma eventual queda mais intensa dos juros amplie a procura e reduza a margem para descontos.

“Existe uma janela interessante entre o início da queda dos juros e a reação mais forte do mercado. O comprador ainda encontra proprietários dispostos a negociar, mas já passa a enxergar uma perspectiva econômica mais favorável. Quando o crédito se torna mais barato e a demanda cresce, imóveis realmente diferenciados tendem a ganhar liquidez”, conclui a diretora executiva da Begold Grife Imobiliária.

A velocidade dessa transformação dependerá dos próximos passos do Banco Central. A ata da reunião do Copom, prevista para 11 de agosto, deverá trazer novos detalhes sobre os fatores que motivaram a decisão e sobre os riscos considerados pela autoridade monetária. Enquanto isso, bancos, construtoras, incorporadoras, imobiliárias e compradores acompanharão os indicadores de inflação e atividade econômica em busca de sinais sobre a continuidade do ciclo de redução da Selic.