Airbnb em condomínio: o que o STJ decidiu e o que ainda falta definir

A discussão sobre Airbnb em condomínio entrou em nova etapa em 2026, com dois movimentos distintos da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça. Em 7 de maio, o colegiado julgou um recurso específico e estabeleceu um entendimento para aquele caso. Em 26 de maio, selecionou outros dois recursos para o rito dos repetitivos, mecanismo destinado a produzir uma orientação uniforme sobre a controvérsia.

A diferença é decisiva para proprietários, moradores, síndicos e administradoras. O julgamento de maio oferece uma referência relevante, mas não encerrou o debate em caráter repetitivo. O Tema 1.443 do STJ ainda não foi julgado e, portanto, não existe tese definitiva para todos os casos que discutem aluguel de curta duração em edifícios residenciais.

O que a Segunda Seção decidiu em maio

No REsp 2.121.055/MG, julgado sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, a Segunda Seção decidiu, por maioria, que a exploração reiterada ou profissionalizada de imóveis para estadias de curta duração descaracteriza a destinação residencial do condomínio. O ponto central não foi apenas o canal digital usado na oferta, mas a forma recorrente ou profissional de utilização da unidade.

O colegiado também entendeu que a mudança de destinação depende de aprovação da convenção condominial por quórum de dois terços dos condôminos. Na prática, o resultado atribui peso à finalidade residencial prevista para o empreendimento e ao processo coletivo exigido para alterá-la. A vontade individual do titular não foi tratada como suficiente para promover essa transformação.

O recorte do acórdão importa. A decisão mencionou exploração reiterada ou profissionalizada e não deve ser resumida como uma tese repetitiva já consolidada contra qualquer estadia breve. Ela resolveu o REsp 2.121.055/MG, enquanto a formulação de uma orientação repetitiva para uma controvérsia mais ampla ficou para etapa posterior.

O que será analisado no Tema 1.443

Essa etapa começou em 26 de maio, quando a Segunda Seção afetou os REsp 2.272.537/SC e 2.272.536/SP ao rito dos recursos repetitivos. A afetação originou o Tema 1.443, criado para concentrar a discussão e permitir que o STJ fixe um parâmetro a ser aplicado aos processos que apresentem a mesma questão jurídica.

A pergunta submetida ao tribunal é objetiva: saber se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção do condomínio basta para impedir a locação por curta temporada em plataformas digitais, mesmo quando não houver proibição expressa. É esse alcance que separa o futuro precedente repetitivo do julgamento realizado no recurso de Minas Gerais.

Como o mérito do Tema 1.443 permanece pendente, ainda não se conhece a tese que prevalecerá. O tribunal poderá definir como a destinação residencial dialoga com a oferta de estadias curtas, mas qualquer antecipação do resultado iria além do que foi efetivamente decidido. Por isso, apresentar o caso de maio como resposta final seria impreciso.

Suspensão nacional não significa proibição automática

Ao afetar os recursos, o STJ determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos individuais ou coletivos sobre a mesma questão jurídica. A medida evita que ações semelhantes avancem enquanto a corte prepara a orientação repetitiva. O alcance processual é nacional, embora a controvérsia deva coincidir com aquela delimitada no Tema 1.443.

A suspensão dos processos não deve ser confundida com uma proibição nacional automática de anúncios ou contratos. O ato informado pelo STJ recai sobre demandas judiciais que tratam da questão selecionada. Até o julgamento definitivo, convenções, deliberações condominiais e as circunstâncias de cada conflito continuam relevantes para entender o cenário concreto.

Para o mercado imobiliário, a incerteza alcança tanto a estratégia de uso da unidade quanto a gestão do condomínio residencial. De um lado, está o interesse econômico do proprietário em explorar estadias curtas. De outro, pesa a destinação coletiva prevista na convenção. O julgamento repetitivo deverá organizar essa relação jurídica.

Esse intervalo também afeta a tomada de decisão em condomínios que precisam conciliar o uso econômico das unidades com regras de convivência e destinação. Sem uma tese repetitiva julgada, o dado juridicamente seguro é mais restrito: existe um acórdão sobre exploração reiterada ou profissionalizada, há recursos selecionados e os processos equivalentes estão suspensos no país.

Convenção e assembleia permanecem no centro do debate

Enquanto não houver decisão final, a leitura responsável exige separar três elementos: o acórdão do REsp 2.121.055/MG, a afetação dos dois recursos posteriores e a futura tese do Tema 1.443. Misturá-los produz uma conclusão mais ampla do que os fatos permitem e pode levar condomínios e proprietários a tratar como encerrada uma discussão ainda aberta.

As assembleias condominiais ganham relevância porque o julgamento de maio vinculou a mudança de destinação à convenção e ao quórum qualificado. Ao mesmo tempo, a pendência do repetitivo recomenda cautela diante de afirmações absolutas. O que o STJ decidiu em 2026 foi relevante, mas o ponto com alcance uniforme sobre cláusulas residenciais sem veto expresso continua à espera de julgamento. Dados e números foram conferidos na fonte oficial Baptista e Lanza Advogados, Airbnb em condomínio: o que o STJ decidiu em 2026.