STF retoma debate sobre ITBI com impacto potencial em holdings

O Supremo Tribunal Federal analisa uma controvérsia tributária com potencial para afetar holdings patrimoniais, incorporadoras, empresas de locação, grupos familiares e municípios. No Recurso Extraordinário 1.495.108, classificado como Tema 1.348 da repercussão geral, o STF discute o alcance da imunidade de ITBI na transferência de imóveis para integralização de capital social.

A questão central é saber se essa proteção constitucional também alcança empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis. A resposta poderá interferir no custo de reorganizações societárias, na formação de estruturas patrimoniais e na previsibilidade de arrecadação das administrações municipais.

O que está em julgamento no STF

O processo tem como recorrente a Alpha P Regitano e Perrone Administração de Bens Próprios Ltda. e, como recorrido, o Município de Piracicaba, em São Paulo. O recurso é relatado pelo ministro Edson Fachin e teve a repercussão geral reconhecida, o que fará com que a tese definida pelo STF oriente casos semelhantes no Judiciário.

O andamento oficial do Tema 1.348 registra como objeto o alcance da imunidade do ITBI quando bens e direitos são transferidos para integralizar o capital de uma empresa com atividade imobiliária preponderante.

O julgamento virtual do mérito ocorreu entre 20 e 27 de março de 2026. Nessa etapa, Gilmar Mendes votou para negar provimento ao recurso e propôs que a imunidade não alcançasse a operação quando a empresa adquirente tivesse atividade imobiliária preponderante. Cármen Lúcia acompanhou o relator. Em 30 de março, Flávio Dino destacou o processo, transferindo a análise para o plenário presencial.

Julgamento foi suspenso sem resultado confirmado

Em 2 de setembro de 2026, o plenário iniciou o julgamento presencial, ouviu o relatório e as sustentações orais, mas suspendeu a análise. Participaram como amici curiae entidades como Secovi-SP, Abrasce, Federaminas, Famasul e Abrasf, além dos municípios de São Paulo e do Rio de Janeiro.

A presença de representantes empresariais, setoriais e municipais demonstra a amplitude da controvérsia. De um lado, empresas defendem a aplicação da imunidade às operações de integralização. De outro, municípios buscam preservar a possibilidade de cobrança do imposto em situações relacionadas à atividade imobiliária preponderante.

O processo foi reincluído no calendário em 4 de setembro, com sessão indicada para 9 de setembro de 2026. A base oficial consultada, porém, não apresenta certidão ou acórdão posterior que permita confirmar o resultado. Por isso, não é possível apontar vencedor, tese definitiva, modulação de efeitos ou encerramento do Tema 1.348.

Holdings e incorporadoras avaliam risco tributário

Uma interpretação restritiva pode elevar o custo de operações nas quais imóveis são transferidos ao capital de holdings patrimoniais, incorporadoras e empresas de locação. Administradores poderão ter de revisar projeções de caixa, premissas tributárias e estruturas de reorganização. Uma decisão favorável às empresas, por outro lado, poderá limitar a cobrança pretendida pelos municípios nessas transferências.

O efeito concreto dependerá do conteúdo da tese e de uma eventual modulação. Até que exista uma decisão final verificável, a possível cobrança deve ser tratada como risco jurídico condicionado, não como despesa ou economia definitivamente estabelecida.

Tema 1.348 não se confunde com o Tema 796

A discussão atual precisa ser separada do Tema 796, precedente no qual o STF estabeleceu que a imunidade de ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o capital social efetivamente integralizado. O Tema 1.348 não rediscute diretamente esse excedente. A controvérsia agora está concentrada na atividade preponderante da empresa que recebe os imóveis.

Enquanto o julgamento permanecer sem desfecho confirmado, contratos, laudos de avaliação, atos societários e reservas de caixa ganham importância no planejamento. A cautela também vale para outras controvérsias capazes de afetar estruturas empresariais, como o debate sobre os limites da pejotização.

No caso do ITBI, empresas e investidores devem evitar decisões patrimoniais baseadas em um resultado ainda não publicado. Documentação consistente, avaliação jurídica e preparação para diferentes cenários permanecem essenciais até que o STF estabeleça uma tese definitiva para o Tema 1.348.