Data centers viram a nova fronteira bilionária do real estate brasileiro

Impulsionado pela inteligência artificial, setor transforma terrenos com energia, fibra óptica e segurança regulatória em uma das classes de ativos mais disputadas da infraestrutura imobiliária.

Inteligência artificial redefine o valor dos imóveis corporativos

O novo imóvel mais cobiçado do mercado brasileiro talvez não tenha fachada de luxo, vitrine comercial ou torres residenciais. Ele precisa de terreno estratégico, energia abundante, conexão de fibra óptica, sistemas de refrigeração, segurança física, licenciamento complexo e contratos de longo prazo. Na era da inteligência artificial, os data centers estão redesenhando a lógica do real estate e aproximando incorporadoras, fundos de infraestrutura, gestoras globais e empresas de tecnologia.

A mudança acontece em escala global. A JLL estima que o setor de data centers passa por um “superciclo” de infraestrutura, com necessidade de até US$ 3 trilhões em investimentos até 2030. Entre 2026 e 2030, a consultoria prevê cerca de 100 GW de nova capacidade no mundo, o equivalente a US$ 1,2 trilhão em valor de ativos imobiliários, além de US$ 1 trilhão a US$ 2 trilhões em equipamentos de tecnologia instalados pelos próprios ocupantes.

Brasil combina energia renovável, mercado digital e áreas para expansão

No Brasil, a tese ganhou força porque o país combina três atributos raros: mercado consumidor digital relevante, matriz elétrica predominantemente renovável e disponibilidade de áreas para expansão. Segundo a EPE, 88,2% da oferta interna de eletricidade brasileira veio de fontes renováveis em 2024, enquanto solar e eólica já responderam, juntas, por 23,7% da geração elétrica nacional.

São Paulo continua sendo o principal polo latino-americano. Dados da CBRE mostram que a capital paulista liderava a região em inventário de data centers no primeiro trimestre de 2025, com 493 MW, à frente de Santiago, Bogotá e Querétaro. A capacidade ocupada em São Paulo chegou a 446 MW, ante 374,8 MW um ano antes, enquanto a vacância caiu para 9,5%, sinal de demanda aquecida e de menor espaço disponível para novos contratos.

Terrenos passam a ser avaliados por energia, fibra e capacidade técnica

Esse avanço muda a equação imobiliária. Se antes o valor de um terreno industrial era calculado principalmente por localização, zoneamento e logística, agora entram no centro da conta a potência elétrica disponível, a proximidade de redes de fibra, a redundância energética, a segurança hídrica e a capacidade de expansão modular. O metro quadrado perde protagonismo para o megawatt.

Grandes operadores já se movimentam. A Ascenty anunciou investimento de US$ 1,2 bilhão para adicionar 150 MW de capacidade no Brasil, incluindo a construção de seu sexto data center na cidade de São Paulo, com 20 MW voltados a clientes hyperscale e corporativos. A empresa opera ou constrói 40 data centers no Brasil, Chile, México e Colômbia, conectados por rede própria de 4 mil quilômetros de fibra óptica.

Fundos e gestores de infraestrutura aceleram entrada no setor

O movimento também já entrou no radar do capital de infraestrutura. A I Squared Capital anunciou a aquisição da Elea Data Centers, plataforma brasileira com nove campi interconectados no país. Segundo a gestora, a Elea possui mais de 300 MW em terrenos energizados e mais de 1 GW em desenvolvimento, com necessidade superior a US$ 10 bilhões em capital para entrega da expansão. O objetivo declarado é acelerar infraestrutura de alta densidade para IA no Brasil.

No Ceará, o projeto da Omnia, empresa ligada ao Pátria, em parceria com a Casa dos Ventos, elevou o patamar da disputa. O empreendimento no Porto do Pecém prevê R$ 50 bilhões em investimentos e consumo estimado de 300 MW, com operação prevista para 2027. A Reuters informou que o projeto deve atender um grande cliente de tecnologia e será o primeiro data center brasileiro voltado à exportação de dados.

Contratos longos e barreiras de entrada atraem o mercado imobiliário

Para o mercado imobiliário, o apelo está na combinação de contratos longos, receita recorrente e barreiras de entrada elevadas. Diferente de lajes corporativas ou galpões logísticos tradicionais, um data center exige capital intensivo, projeto técnico sofisticado e alta previsibilidade operacional. Isso favorece modelos como build to suit, sale and leaseback, joint ventures com operadores especializados e estruturas híbridas entre fundos imobiliários e fundos de infraestrutura.

O interesse de investidores institucionais reforça essa migração. O BNDES informou em 2025 que avaliava criar um fundo voltado a inteligência artificial e data centers, com potencial de R$ 500 milhões a R$ 1 bilhão. No mercado privado, a convergência entre telecom, infraestrutura digital e imóveis já começa a criar produtos dedicados a data centers, inclusive com estruturas de sale and leaseback ligadas a operadores do setor.

Energia e regulação são os principais desafios para expansão

Mas a fronteira bilionária também traz riscos. O principal deles é a energia. A expansão depende de conexão rápida à rede, contratos de fornecimento competitivo e estabilidade regulatória. A Medida Provisória do Redata, criada para incentivar data centers com suspensão de tributos federais sobre máquinas e equipamentos, perdeu validade em fevereiro de 2026, e a continuidade dos incentivos passou a depender de projeto de lei.

Em junho, a Comissão de Ciência, Tecnologia e Inovação da Câmara aprovou proposta para criar a Política Nacional de Data Center, com prioridade de acesso à transmissão elétrica em áreas com excedente de geração e regras sobre segurança, eficiência energética e soberania digital. O texto, no entanto, ainda precisa avançar no Congresso para virar lei.

A nova geografia imobiliária será medida em megawatts

A disputa, portanto, não será vencida apenas por quem tiver terrenos. Vencerá quem conseguir reunir energia limpa, conectividade, capital paciente, engenharia especializada e governança regulatória. Para incorporadoras e fundos, os data centers representam uma nova classe de ativo: menos visível que shoppings, torres e condomínios de luxo, mas potencialmente mais estratégica para a economia digital.

Na prática, a inteligência artificial está criando uma nova geografia imobiliária no Brasil. O dado virou inquilino. A energia virou localização. E o real estate, antes concentrado em metros quadrados, passa a disputar valor em megawatts.